Infelizmente, é muito comum a presença de cláusulas abusivas em contrato que versa sobre a COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. Entre os pontos abusivos, quero me reportar para a COBRANÇA DE IPTU E CONDOMÍNIO ANTES DA POSSE.

Infelizmente, algumas construtoras e loteados, colocam a obrigatoriedade de pagamento desse encargo para o consumidor, mesmo antes da efetiva entrega desse imóvel.

É importante que o consumidor entenda, que a obrigação de pagamento deve ocorrer somente com a efetiva entrega do imóvel, e antes disso, a obrigação de pagamento é da construtora/loteadora.

Desse modo, caso você seja cobrado, notifique a construtora via carta com Aviso de Recebimento (AR), acerca o seu direito, e se ainda assim, a cobrança for mantida, recomendo que você procure o seu advogado de confiança,  para analisar a medida jurídica possível.

Vejamos como a Justiça entendeu o assunto:

“As despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.” (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, ulgado em 05.12.2017, DJe 15.12.2017)

EMENTARECURSO INOMINADO – RELAÇÃO DE CONSUMO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COBRANÇA DE IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – PROTESTO DO NOME DO CONSUMIDOR – PLEITO DE DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DOS DÉBITOS E DANO MORAL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA PARTE PROMOVIDA – TESE DE IMPOSTO DEVIDO DESDE A ASSINATURA DO CONTRATO – PLEITO DE IMPROCEDÊNCIA OU REDUÇÃO DO VALOR – ENTENDIMENTO PACÍFICO – DEVER DE PAGAMENTO DE IPTU – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO – PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – PRÁTICA ABUSIVA E CONTRATO DE ADESÃO – CLÁUSULA ABUSIVA – PROTESTO DO NOME DO CONSUMIDOR – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. É com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento de IPTU pelo adquirente, constituindo-se em prática abusiva exigir o pagamento pelo consumidor, ainda que previsto em contrato, em cláusula abusiva, o dever de pagamento desde a assinatura do contrato.Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas decorrentes do imóvel a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.O protesto do nome do consumidor por débitos gerados antes da entrega das chaves é indevido e configura hipótese de dano moral puro, in re ipsa.O valor da indenização por dano moral deve ser fixado de acordo com os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, devendo ser mantido quando atendidos tais critérios.Sentença mantida.Recurso desprovido.

(TJ-MT 10243375520208110001 MT, Relator: LUCIA PERUFFO, Data de Julgamento: 18/05/2021, Turma Recursal Única, Data de Publicação: 20/05/2021)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COBRANÇA INDEVIDA DA TAXA CONDOMINIAL ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – INADIMPLÊNCIA IMPUTADA À COMPRADORA QUE FICOU IMPEDIDA, INCLUSIVE, DE USUFRUIR DA ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO – DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO – REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO – IMPOSSIBILIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO. 1. As taxas condominiais são cabíveis a partir do momento em que o comprador recebe as chaves do imóvel, quando passa, de fato, a ter a posse do imóvel, usufruindo, portanto, do próprio condomínio residencial; ausente qualquer prova da entrega do residencial ou das chaves do imóvel ao morador, mostra-se ilegal a cobrança do referido encargo. 2. Da mesma forma, não há que se falar em ilegitimidade passiva, pois, a teor do que dispõe o art. 7º do CDC, todos aqueles que participam do fornecimento de produtos e serviços respondem solidariamente pela falha na prestação de serviços que ocasionaram danos ao consumidor. 3. Ademais, consta dos autos que a requerida somente deu baixa na indigitada cobrança, após o ajuizamento da ação, razão pela qual deve prosseguir o feito; até porque, a autora também formulou pedido de indenização por danos morais. 4. Cabível a condenação da apelante ao pagamento de indenização por danos morais, porquanto, a autora/apelada não só ficou taxada como inadimplente diante dos demais condôminos, como também ficou impedida de usufruir da área comum, conforme previsto na Norma Interna do condomínio. 5. Já no que diz respeito ao quantum indenizatório, é cediço que o valor da indenização por danos morais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida. Desse modo, considerando as peculiaridades do caso concreto, tenho que o quantum fixado (R$ 10.000,00) encontra-se dentro dos parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade, merecendo ser mantido.

(TJ-MT 00466524720158110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 18/11/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/11/2020)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE – DÉBITO INDEVIDO – DANOS MORAIS – NÃO CABIMENTO. A jurisprudência entende que as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até à entrega do imóvel ao adquirente (AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 05/12/2017, DJe 15/12/2017). A cobrança indevida de taxas condominiais antes da efetiva entrega das chaves constitui-se em falha na prestação de serviço que, por si só, não enseja o pagamento de indenização por dano moral, por não se tratar de situação capaz de violar a honra do promissário comprador.

(TJ-MG – AC: 10000211858667001 MG, Relator: José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 16/12/2021, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/01/2022)

Agora você já tem bons argumentos para buscar a retirada dessa cobrança ilegal.

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Geofre Saraiva Neto é advogado, especialista em Direito do Consumidor e com larga atuação no direito imobiliário e bancário.

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