Se você comprou uma casa, apartamento lote ou algum outro tipo de imóvel, e financiou diretamente com a construtora ou incorporadora, pode ser que você esteja pagando em excesso.
Isso ocorre pelo simples motivo da cobrança indevida de juros e outros acréscimos no seu contrato, que muitos consumidores desconhecem, mas estou aqui para te orientar.
Me chamo Geofre Saraiva Neto, sou advogado e atuo em todo o país, tenho como lema a defesa dos consumidores frente os abusos cometidos por Bancos, Construtoras e grandes empresas.
A compra do imóvel próprio é algo encantador, talvez seja por isso que ocorrem grandes abusividades na ocasião da celebração desse contrato.
O empreendimento é apresentado, a maquete belíssima, os valores iniciais, a perspectiva de valorização do imóvel, e enquanto isso, uma boa música ambiente, um cheiro agradável, um café, chá, tudo para criar o ambiente perfeito de compra, quando na verdade, o que mais importa mesmo, é se você vai poder honrar a obrigação assumida.
Na ocasião da assinatura do contrato, que é enorme, algumas informações passam despercebidas, pois naquele momento, o que importa é te fazer assinar o contrato e depois te liberar.
Você vai para casa, começa a pagar as parcelas, mas o terror começa, pois, as parcelas não param de subir. Você retorna a construtora para buscar explicação, a conversa muda, pois te informam que o contrato está correto, afinal, você assinou, e aqui começa o problema.
Então eu vou te falar o seu direito, caso o imóvel tenha sido financiado direto pela construtora.
Por que as parcelas aumentam de forma frequente?
Provavelmente, existe cobrança indevida de juros, seja por meio da taxa em si, ou por meio da incidência da taxa e eventual capitalização.
Antes de tudo, preciso te explicar o que é capitalização de juros.
O Ministro Marco Buzzi, ao proferir o seu voto no julgamento do Recurso Repetitivo nº 1.388.972-SC (Tema 953 do STJ), asseverou: “ ‘capitalização dos juros’, ‘juros compostos’, ‘juros frutíferos’, ‘juros sobre juros’, ‘anatocismo’, constituem variações linguísticas para designar o mesmo fenômeno jurídico-normativo, que se apresenta em oposição aos juros simples.”
Vamos ao exemplo prático:
Taxa de juros simples: aplicada sempre sobre o capital que é emprestado, não ocorre cobrança de juros sobre juros.
Exemplo: em um empréstimo de R$ 1.000,00, com taxa de juros simples de 1% a.m., com duração de 2 anos, o total de juros será de R$ 120 no primeiro ano e R$ 120 no segundo ano. Ao final, o devedor devolverá o valor original de R$ 1.000,00 + R$ 120 + 120 = R$ 1.240,00
Taxa de juros composta: para cada período do contrato, haverá uma nova incidência, podendo ser diária, mensal, anual, etc., ou seja, haverá um novo capital que servirá de base para o calculo do valor dos juros.
Exemplo: em um empréstimo de R$ 1.000,00, com taxa de juros composta de 1% a.m., capitalização mensal e prazo de 2 anos, teremos:
Primeiro ano: R$ 1.000,00 + R$ 10 + R$ 10,10 + assim por diante
Segundo ano: R$ 1.269,73
Pois bem, superada essa questão da capitalização, vamos ao seu contrato.
A Construtora pode cobrar juros capitalizados?
Se o financiamento foi feito diretamente com a construtora, ou seja, sem a interveniência de banco ou instituição financeira, existem alguns pontos que merecem atenção.
Nas relações contratuais firmadas com entes que não são enquadrados como instituição financeira, se observa a lógica da Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal, que informa:
Súmula 121 – É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.
Contudo, a leitura não pode ocorrer de forma isolada, é necessário ler juntamente com o Decreto-Lei 22.626/33 e art. 591 do Código Civil, que autoriza unicamente a capitalização anual.
Ou seja, não é admitida a capitalização cuja periodicidade seja inferior a um ano, ou seja, é possível a capitalização anual e vedada a capitalização mensal, vide Tema Repetitivo 953 do STJ.
Desse modo, se ocorrer a capitalização mensal no seu contrato, certamente a sua parcela subirá mês a mês e estaremos diante de uma abusividade.
A construtora pode cobrar nos termos da Tabela Price?
No Brasil, dois sistemas para amortização de juros são utilizados largamente, a tabela Price e a tabela SAC.
A Tabela SAC é chamada de Sistema de Amortização Constante, consiste em um modelo em que o pagamento do valor financiado ocorre de forma constante, mas as parcelas serão compostas pelos juros que foram acordados durante a concessão do financiamento imobiliário, onde cada parcela possui uma tarifa de juros, resultando em parcelas variáveis (decrescentes) mês a mês.
Já a Tabela Price, que é um sistema francês, prioriza primeiramente o pagamento dos juros, para depois ocorrer a amortização das prestações, de forma que a parcela tem um valor fixo.
Em se tratando de financiamento tomado diretamente com a construtora e/ou incorporadora, a Tabela Price implica na contagem de juros sobre juros, assim sendo, a sua incidência configura a capitalização de juros em menor tempo do que o permitido.
A minha parcela sobe todo mês, o que eu posso fazer?
Considerando o que fora explanado, é possível analisar o contrato e verificar a existência ou não de alguma abusividade.
Vejamos como a Justiça já decidiu casos semelhantes:
Nesse caso, a capitalização mensal foi barrada no contrato
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL FINANCIAMENTO PRÓPRIA CONSTRUTORA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. PERIODICIDADE MENSAL. IMPOSSIBILIDADE. O Superior Tribunal de Justiça já sedimentou o entendimento que tratando-se de financiamento para aquisição de imóvel, concedido pela própria construtora ao consumidor, a capitalização dos juros remuneratórios somente pode ocorrer naperiodicidade anual e não mensal, já que aquela não integra o sistema financeiro nacional e segue os ditames do Código Civil.
(TJ-MG – AC: 10000181288119003 MG, Relator: Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 13/07/2022, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/07/2022)
Nesse caso, a capitalização mensal foi barrada no contrato e a cobrança do seguro extirpada
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. REVISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FORMALIZADA DIRETAMENTE COM A CONSTRUTORA. CAPITALIZAÇÃO DOS JUROS EM DESCONFORMIDADE COM A PREVISÃO CONTRATUAL. VEDAÇÃO À CAPITALIZAÇÃO MENSAL. COBRANÇA INDEVIDA DE SEGURO ATRELADO AO CONTRATO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL E DE APÓLICE DA COBERTURA SECURITÁRIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A construtora não se equipara à instituição financeira, de modo que não se encontra autorizada a negociar juros com capitalização inferior a anual nos termos do previsto no art. 5º da Medida Provisória n. 2.170-36/2001 em contrato de compra e venda de imóvel. Nesse viés, embora o contrato firmado entre a construtora ré e os autores tenha previsto de maneira adequada a capitalização apenas anual dos juros a ele aplicados, em perícia judicial realizada, constatou-se que a capitalização fora efetuada de forma mensal. 2. A contratação de seguro pressupõe previsão contratual e emissão da respectiva apólice. Na espécie, contudo, a recorrente se limitou a apontar que os apelados teriam firmado contrato para cobrir riscos da compra e venda em caso de morte e invalidez ou danos físicos do imóvel, sem, contudo, desincumbir-se do ônus de demonstrar (art. 372, II, do CPC), por meio da juntada da necessária apólice de seguro, a efetiva contratação de cobertura securitária. 3. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados.
(TJ-DF 07344580320188070001 DF 0734458-03.2018.8.07.0001, Relator: SANDRA REVES, Data de Julgamento: 07/04/2021, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 13/04/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)
Como funciona a análise?
O contrato deve passar pela análise do perito, podendo ser contador ou advogado, que deverá verificar a abusividade, fazer um novo cálculo da parcela, retirando os encargos indevidos.
Geofre Saraiva Neto
Advogado – OAB/SP 487426
