Você fez um investimento importante na compra de um imóvel na planta, ansioso para finalmente ter seu próprio lar ou expandir seus investimentos.
No entanto, como muitos compradores, pode ter se deparado com a frustração de um atraso na entrega do imóvel. É uma situação que, infelizmente, é mais comum do que se imagina. Mas você não precisa aceitar isso sem mais nem menos.
De acordo com a Lei 13.786/2018, que regulamenta a aquisição de imóveis na planta, você tem direitos claros quando enfrenta atrasos na entrega.
Antes de passar para o direito, é importante te falar quando ocorre o atraso na entrega.
Se no seu contrato apresentar prazo de tolerância de até 180 dias, o imóvel somente ficará em atraso após esse prazo, inteligência do Tema 966 do Superior Tribunal de Justiça, que informa:
1.1) na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.
1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.
1.3) é lícito o repasse dos “juros de obra”, ou “juros de evolução da obra”, ou “taxa de evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4) o descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído por indexador geral, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
Se no seu contrato apresenta divergência sobre o início da obra, pois alguns contratos apresentam informações diversas, ora informando que o prazo é contado da assinatura do contrato, ora da assinatura do contrato de financiamento, ora da expedição do alvará de construção, a data a ser considerada, é a data mais benéfica para o consumidor, inteligência do art.47, vejamos:
Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.
Vamos explorar esses direitos a seguir:
Direito ao Distrato (encerrar o contrato)
Se você assinou o contrato após dezembro de 2018 e o prazo de entrega do seu imóvel na planta foi ultrapassado, você tem o direito de desistir do negócio sem qualquer penalidade. Isso é conhecido como “distrato”.
A lei estipula que, após o prazo acertado para entrega, computado o período de tolerância de até 180 dias, caso exista no seu contrato, você pode rescindir o contrato e receber todo o dinheiro que pagou de volta, devidamente corrigido, segundo a Lei 13.786/2018, que informa:
“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
- 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei
O pagamento precisa ser de forma imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ, que informa:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Direito à Indenização (manter o contrato)
Se você assinou o contrato após dezembro de 2018 e você pretende manter o contrato, ou seja, quer receber o imóvel, você tem direito a uma indenização mensal, no percentual de 1% ao mês, sobre o valor efetivamente pago, enquanto durar o atraso, suspensão do juros de obra ou taxa de evolução de obra e troca do índice de atualização, conforme previsto na Lei 13.786/2018:
“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
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2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
Dependendo do tempo de atraso, é possível pedir também uma indenização por danos morais.
Essa compensação é uma forma de ressarcir os custos que você teve por conta do atraso, como aluguel adicional, custos de mudança, entre outros.
Dever de Transparência e Comunicação
A Lei 13.786/2018 também impõe obrigações ao incorporador no que diz respeito à transparência e comunicação com o comprador. Ele deve informar de forma clara e precisa o prazo estimado para a entrega do imóvel e qualquer eventual atraso. Além disso, deve manter você informado sobre o andamento da obra.
Procure um Advogado
Se você está enfrentando atrasos na entrega do seu imóvel na planta e deseja exercer seus direitos de acordo com a Lei 13.786/2018, é fundamental contar com a orientação de um advogado.
Conclusão
Não se sinta impotente diante de atrasos na entrega do seu imóvel na planta. A Lei 13.786/2018 existe para proteger os direitos dos consumidores e garantir que eles não sejam prejudicados.
Se você se encontra nessa situação, saiba que tem opções, como o distrato e o direito à indenização. Não hesite em buscar a orientação de um advogado para tomar as melhores decisões e assegurar que seus direitos sejam respeitados. Seu investimento merece ser protegido, e a lei está do seu lado para garantir isso.
Geofre Saraiva Neto é advogado, especialista em Direito do Consumidor e com larga atuação no direito imobiliário e bancário.
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