Se você comprou uma MULTIPROPRIEDADE / COTA DE RESORT / FRAÇÃO IMOBILIÁRIA, e não pretende mais manter o referido contrato, escrevi esse artigo para te auxiliar nessa missão.
Imagine a cena, você viajando, em um local legal, e de repente verifica que assumiu um grande encargo, calma, nesse artigo te explico as suas opções.
Antes do texto, peço vênia para me apresentar. Me chamo Geofre Saraiva, sou advogado, inscrito na OAB/SP sob o número 487426 e atendo em todo o Brasil e mundo.
Ah, os meus contatos estão na parte inferior do texto.
Vamos lá?
Dividi o texto por tópicos, objetivando uma melhor compreensão.
O que é Multipropriedade?
A multipropriedade ou fração imobiliária, é um novo modelo de aquisição e aproveitamento de imóveis, e no caso trazido, farei referência ao modelo onde você compra um quarto de hotel.
Essa alternativa envolve uma espécie de investimento coletivo, em que cada investidor adquire uma parte da propriedade.
Além do imóvel em si, quase sempre existe a adesão a um clube de hotéis ou de resorts, onde você poderá comprar diárias, em outros hotéis, onde, supostamente, você terá algum benefício.
O grande problema desse modelo de negócio, na minha opinião, é o momento de compra do consumidor, onde ele não está preparado para a compra, pois está, quase sempre, em viagem de lazer, além do uso excessivo de gatilhos mentais, somado ao descumprimento contratual frequente.
Fiz um contrato de multipropriedade e me arrependi, posso desistir e receber o dinheiro de volta?
Se você assinou esse contrato fora do empreendimento, que ocorre: a) quando o empreendimento está sendo construído ou ainda vai ser construído; b) o empreendimento está construído, mas você assinou em um stand; saiba que é possível exercer o direito de arrependimento no prazo de 7 (sete) dias após a assinatura do contrato.
Veja o que informa a Lei 13.786/2018:
Art. 2º A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 , passa a vigorar acrescida dos seguintes arts. 35-A, 43-A e 67-A:
“Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:
(…)
VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor) , em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
- 11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo.
Ou seja, você tem o prazo de 7 dias para desistir e solicitação a devolução de todo o valor pago, inclusive da comissão de corretagem.
A melhor forma é por meio de uma notificação extrajudicial, e acompanhado por um advogado. Saiba que por aqui, fazemos esse tipo de serviço.
Fiz um contrato de multipropriedade, mas perdi o prazo do arrependimento, posso fazer o distrato?
Caso não exista mais prazo para o direito de arrependimento, vou te falar 3 (três) situações onde é possível pleitear.
Primeira situação – Atraso de obra
Todo contrato tem um prazo, se a sua obra está atrasada, você pode se valer da Lei 13.786/2018, vejamos:
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
- 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
O detalhe é que você deve receber tudo o que pagou em parcela única, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), vejamos:
Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.(Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)
Após o atraso, você pode demandar a empresa pela via administrativa e caso o seu pedido seja negado, recomendo que você verifique a medida jurídica com o seu advogado de confiança.
Segunda situação – Venda emocional
Caso fique evidenciada a venda emocional, com a disponibilização de marketing agressivo, bebida alcoólica e outros acessórios, o contrato poderá ser finalizado.
É muito comum que você esteja com o seu senso de discernimento afetado, afinal, você não está em um momento de compra, está viajando, em um momento de lazer!
A Justiça já enfrentou a temática, vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. SISTEMA DE USO EM TIME SHARING. ARREPENDIMENTO DO CONSUMIDOR. MARKETING AGRESSIVO. VENDA EMOCIONAL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO VENDEDOR. DANO MORAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DA RÉ. Resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade e sistema de uso em time sharing. A aquisição se deu mediante venda emocional, usual prática de abordagem de turistas em momentos de lazer em que preposto da empresa vendedora promete uma vantagem sob a condição de os abordados assistirem palestras publicitárias do empreendimento, onde permanecem tempo suficiente sendo constrangidos por agressivo marketing, comprando por empolgação. Direito ao arrependimento, com o desfazimento do negócio por culpa de vendedor, por ofensa aos artigos 30 e 31 do Código de Defesa do Consumidor. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer integralmente. Tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1300418/SC, em recurso repetitivo. Enunciado 543 da súmula da mesma Corte. Quanto à restituição de condomínio e IPTU, previstos como encargo do comprador, levando em conta o prolongamento do acordo e a ausência de irresignação durante o período, evidencio a responsabilidade da promitente compradora pelo pagamento das despesas, motivo pelo qual a sentença deve ser reformada no sentido de improcedência do pedido. O simples inadimplemento contratual não enseja, por si só, o reconhecimento de dano extrapatrimonial, entretanto, reconheço como dano moral in re ipsa a angústia da consumidora no momento em que sofreu as estratégias de marketing agressivo, que culminaram na venda emocional. Razoável a compensação pela quantia de R$10.000,00 (dez mil reais) fixada no primeiro grau. CONHECIMENTO e PARCIAL PROVIMENTO do recurso.(TJ-RJ – APL: 02743881820198190001, Relator: Des(a). CEZAR AUGUSTO RODRIGUES COSTA, Data de Julgamento: 08/03/2022, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/03/2022)
Recomendo que você analise com o seu advogado de confiança a medida jurídica atinente ao caso.
Terceira situação – Descumprimento do contrato pela Empresa
Essa situação acontece, quando:
– Você não consegue reservar a sua multipropriedade;
– As taxas administrativas cobradas na sua multipropriedade, ultrapassam o valor de uma diária em acomodação no mesmo empreendimento;
– Quando você verifica que o preço da diária em hotel diverso, no clube de resort, é igual ao praticado em outros sites ou está mais caro;
Nessas situações, resta explícito o descumprimento do contrato pela Empresa, de forma que é possível pleitear a rescisão do contrato por culpa da empresa, ocasião em que é possível pedir a rescisão e a devolução integral do valor pago.
Vejamos como a Justiça enfrentou casos semelhantes:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E LUCROS CESSANTES – Compra de unidade imobiliária pelo regime de multipropriedade – Distrato por culpa exclusiva do promitente-vendedor – Descumprimento dos termos ajustados no distrato – Devolução do montante em parcela única – Observância da Súmula 2 deste e. Tribunal de Justiça – Multa contratual prevista no contrato original descabida – Transação extrajudicial a respeito – Negócio jurídico válido – Ação parcialmente procedente – Recurso parcialmente provido. (TJ-SP – AC: 10015167420218260625 SP 1001516-74.2021.8.26.0625, Relator: Melo Bueno, Data de Julgamento: 29/04/2022, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2022)
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO – TIME SHARING (MULTIPROPRIEDADE) – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – RELAÇÃO DE CONSUMO – OFERTA DE CORTESIAS – ESTRATÉGIA PARA ATRAIR CLIENTES – PRÁTICA DE VENDA AGRESSIVA E EMOCIONAL – DESCUMPRIMENTO DA OFERTA: IMPOSSIBILIDADE DE AGENDAMENTO DE HOSPEDAGEM NA FORMA PROMETIDA – RESTRIÇÕES DE DATAS E COBRANÇA DE TARIFAS QUE SUPLANTAM O VALOR COBRADO EM COMPARAÇÃO A QUEM NÃO É CONVENIADO – VÍCIO DO SERVIÇO CONFIGURADO (ART. 20, CDC)– DESATENDIMENTO À LEGÍTIMA EXPECTATIVA DO CONSUMIDOR – COMPROMETIMENTO DA PRESTABILIDADE DO SERVIÇO – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ CONTRATUAL – RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO: POSSIBILIDADE (ART. 475, CC E ART. 35, III, CDC)– DIÁLOGO DE FONTES – RECURSO DESPROVIDO. (TJPR – 6ª C. Cível – 0012263-53.2017.8.16.0194 – Curitiba – Rel.: Desembargador Horácio Ribas Teixeira – J. 08.06.2020) (TJ-PR – APL: 00122635320178160194 PR 0012263-53.2017.8.16.0194 (Acórdão), Relator: Desembargador Horácio Ribas Teixeira, Data de Julgamento: 08/06/2020, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/06/2020)
Essa situação exige muita atenção por parte do advogado, até para deixar evidente a falha no cumprimento do contrato.
Dúvidas frequentes
- O contrato informa que o processo deve ser protocolado na situação do imóvel, moro em outra cidade, posso fazer algo?
Essa é uma dúvida muito comum, já que, quase sempre, esses imóveis se localizam em cidade e estado diverso do domicilio do consumidor, tornando, em tese, qualquer processo mais difícil, mas na prática, a história é outra.
O consumidor pode demandar a vendedora do empreendimento (Construtora/Incorporadora), no seu próprio domicílio.
O STJ entende que a cláusula que estipula a eleição de foro em contrato de adesão tem interpretação restritiva, como se verifica:
“O fato de se tratar de contrato de adesão não é suficiente, por si só, para modificar o foro contratualmente eleito, sendo imprescindível, portanto, que fique configurada a dificuldade de acesso da parte ao Poder Judiciário ou a hipossuficiência, o que não ocorreu”. REsp 1.675.012
Ademais, o Código de Defesa do Consumidor (CDC), em seu artigo 101, estipula:
Art. 101. Na ação de responsabilidade civil do fornecedor de produtos e serviços, sem prejuízo do disposto nos Capítulos I e II deste título, serão observadas as seguintes normas:
I – a ação pode ser proposta no domicílio do autor;
Assim, é possível protocolar o processo no próprio domicílio do Autor.
2.Como ajuizar uma ação contra a empresa responsável?
Para ajuizar a ação, é recomendável buscar a orientação de um advogado com atuação na defesa do consumidor no mercado imobiliário. Além disso, é importante reunir documentos que comprovem o ocorrido.
O consumidor pode utilizar:
– contrato firmado com a construtora;
– as notificações do atraso na entrega da obra;
– comprovantes de despesas geradas pela situação;
– conversas e e-mails trocados com a incorporadora;
Conclusão
Rede Social: https://www.instagram.com/geofresaraiva
Whatsapp: https://wa.me/message/4TFZCS7AYLQCE1
Texto publicado em: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/como-fazer-o-distrato-de-multipropriedade-e-receber-o-dinheiro-de-volta/2142813147
Geofre Saraiva Neto
Advogado – OAB/SP 487426
