Não é raro, a apresentação de imóvel para a garantia de empréstimo.
Inclusive, recentemente, tivemos algumas alterações, por conta do Marco Legal das Garantias, trazendo pontos interessantes para a concessão de empréstimo.
Com o Marco Legal das Garantias, o mesmo bem pode ser dado em garantia a mais de um empréstimo, calma, vou explicar com um exemplo! Antes da aprovação da lei, se um produtor, enquanto pessoa física ou jurídica, utilizasse um imóvel de R$ 600 mil como garantia para obter um empréstimo de R$ 300 mil, o mesmo imóvel não poderia ser apresentado como forma de atestar a viabilidade financeira para outra contratação de crédito, mesmo que o valor do imóvel fosse quatro vezes superior ao do primeiro empréstimo. Hoje é diferente, agora é possível utilizar o mesmo imóvel em mais de um empréstimo com a mesma instituição financeira.
Mas esse assunto irá ficar para outro dia, pois hoje eu quero falar sobre LEILÃO DE PROPRIEDADE RURAL.
Quando você solicita um empréstimo, que tem garantia real, e não consegue pagar no modo contratado, a instituição financeira poderá proceder ao leilão desse bem.
Esse leilão é um procedimento complexo, e caso não seja cumprido por parte do Credor, ele poderá ser questionando na via judicial.
O procedimento do leilão extrajudicial é previsto na Lei 9.514/97, e o Credor deve observar todos os requisitos, sob pena de invalidade do mesmo.
E aqui eu menciono os principais pontos, sendo:
Primeiro ponto – Notificação do devedor para purgação da mora
Exigência prevista no art.26 da Lei 9.514, caso não seja atendida, é um grande ponto a ser alegado.
Segundo Ponto – Falta de intimação dos devedores sobre a data do leilão
Exigência prevista no art.37 da Lei 9.514, caso não seja atendida, é um grande ponto a ser alegado.
Terceiro Ponto – Preço do imóvel abaixo do valor de mercado
Aqui estamos tratando do “preço vil”. É o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.
Quarto Ponto – Avaliação defasada
Avaliação defasada, é quando o imóvel não representa o preço que foi avaliado, causando ainda mais prejuízo ao devedor. Ela ocorre quando não há uma análise correta por parte do avaliador, das circunstâncias do mercado, itens da propriedade, benfeitorias, etc.
Como a Justiça vem decidindo essas situações?
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO DE BENS. SIGNIFICATIVO LAPSO DE TEMPO DECORRIDO APÓS A AVALIAÇÃO. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE. 1. Sob pena de nulidade do ato expropriatório, deve o juiz determinar de ofício a realização de nova avaliação, com observância dos requisitos legais, quando constatado o longo período de tempo transcorrido da data de realização da avaliação dos imóveis penhorados (quase cinco anos) e o respectivo pedido de alienação. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
(TJ-GO – AI: 50981073720238090074 GOIÂNIA, Relator: Des(a). DESEMBARGADOR ALAN SEBASTIÃO DE SENA CONCEIÇÃO, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. REPRESENTAÇÃO COMERCIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL. DESIGNAÇÃO DE LEILÕES. AVALIAÇÃO DEFASADA. POSSIBILIDADE DE NÃO INCLUSÃO DE TODAS AS BENFEITORIAS EXISTENTES. NECESSIDADE DE RENOVAÇÃO DO ATO, ATRAVÉS DE PROFISSIONAL HABILITADO. GARANTIA DA VENDA POR PREÇO JUSTO. DECISÃO A QUO REFORMADA.RECURSO PROVIDO.
(TJ-RS – AI: 70085277564 RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Data de Julgamento: 13/10/2021, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 22/10/2021)
AÇÃO ANULATÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DO BANCO RÉU IMPROVIDA. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR DOS LEILÕES. AUSÊNCIA. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. Ação anulatória de ato jurídico cumulada com pedido de tutela de urgência. Sentença de procedência. Recurso do réu. Discussão acerca da validade da intimação do leilão por edital. Ausência de intimação pessoal do devedor do leilão, nos termos da Lei 9.417/1997 e do Decreto-lei nº 70/1996. Aplicação da Súmula nº 20 do E. TJSP. Conforme jurisprudência do STJ, tanto no período anterior quanto naquele posterior à Lei n. 13.465/2017, é obrigatória a notificação pessoal do devedor, informando data, horário e local de realização do leilão para alienação do imóvel. Manutenção da anulação do leilão. Precedente da Turma julgadora e de outras Câmaras do E.TJSP. Ação procedente. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.
(TJ-SP – AC: 10065501920198260037 SP 1006550-19.2019.8.26.0037, Relator: Alexandre David Malfatti, Data de Julgamento: 10/02/2023, 12ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/02/2023)
É importante que você entenda, que mesmo que a sua propriedade já tenha sido arrematada, é possível questionar alguma ilegalidade.
Existem várias decisões judiciais que anularam procedimentos ilegais, que foram tomados pelas instituições financeiras, e é por isso que eu escrevo esse pequeno artigo, para que você entenda, que mesmo em situação de débito, você tem um direito que merece respeito.
Geofre Saraiva Neto
Advogado – OAB/SP 487426
Geofre Saraiva Neto é advogado, especialista em Direito do Consumidor e com larga atuação no direito imobiliário e bancário.
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