A Loteadora pode vender um lote em débito para terceiro?
No Brasil, a relação entre a loteadora e o consumidor, é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, logo porque, se enquadra perfeitamente no tipo, vejamos:
Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.
Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
§ 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.
§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
Então, não restam dúvidas sobre a aplicação da legislação específica.
Já o procedimento a ser seguido pela loteadora, deve ser pautado pela Lei Federal 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, conforme expresso no seu artigo 1º, vejamos:
Art. 1º. O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei.
Parágrafo único – Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.
Sobre a questão da compra do lote, é importante ressaltar, que existe um contrato que deve ser respeitado pelas partes, tanto pelo consumidor que fez a compra, e aqui eu friso a obrigação de pagar, e a loteadora em entregar o que fora prometido, e na ausência de disposição no contrato, existe a Lei 6.766/1979 para dirimir eventuais dúvidas.
Bom, no caso do cliente se encontrar em débito, a loteadora pode vender esse lote para terceiro?
Pode, mas precisa ser a lei 6.766, que existe todo um procedimento para ser seguido.
Inicialmente, a loteadora deve seguir o rito do art.32, que informa:
Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.
§ 1o Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.
§ 2o Purgada a mora, convalescerá o contrato.
§ 3o – Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação.
Ou seja, a loteadora deve constituir o devedor em mora, enviando uma carta por meio do Cartório de Registro de Imóveis, informando o valor atualizado do débito, e caso esse débito não seja pago em 30 dias, a loteadora pode vender esse lote para terceiro.
A notificação deve ser pessoal
Outro ponto que devo informar, que a inteligência do art.49, exige a notificação pessoal do devedor, vejamos:
Art. 49. As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las.
Ou seja, para que o contrato seja finalizado pela empresa, deveria ocorrer o procedimento:
1º – Notificação pessoal do devedor via cartório;
2º – Prazo de 30 dias para pagar o débito;
3º – Caso o débito não fosse pago, aí sim o contrato poderia ser rescindido.
E se a loteadora não cumprir os requisitos e vender esse lote para terceiro?
Por ser uma venda que não cumpriu a legislação, essa venda poderá ser anulada pela justiça, ocasião onde o consumidor pode pedir até mesmo uma indenização por conta do transtorno sofrido.
O detalhe, é que, ao passo que a loteadora não pode proceder a essa venda irregular, na ocasião do processo, é extremamente importante que o consumidor faça o pagamento do valor em atraso, para que a sua intenção não seja improcedente.
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Geofre Saraiva Neto
Advogado
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