O mercado imobiliário é cíclico, oscila entre aquecido e não tem aquecido, o fato é que o brasileiro sonha e luta pela casa própria.
Existem diversas formas de compra, bem como de imóveis, e eu destaco aqui duas categorias, sendo a primeira os imóveis comprados na planta, em regime de crédito associativo, e a compra de lote, para fins de construção.
Nos dois exemplos citados, o procedimento é semelhante, pois você compra algo para receber no futuro, e é nesse ponto que reside a celeuma sobre o devedor do IPTU.
O Imposto Predial e Territorial Urbano é – como diz o nome – um imposto cobrado de quem tem um imóvel urbano, é um imposto cobrado pelas prefeituras. Cada cidade escolhe os critérios para a cobrança.
Antes de entrar no mérito sobre a responsabilidade do pagamento do IPTU antes da imissão na posse, devo alerta-los que os Municipios, quase sempre, estão corretos na cobrança, contudo, não é o consumidor que deve arcar, mas sim a construtora/loteadora.
A história se repete, depois que você compra o lote, pouco tempo depois, você recebe uma ligação ou notificação, alertando sobre a obrigação de pagar o IPTU.
É interessante, que no momento da assinatura do contrato de compra, quase sempre, o consumidor não é sequer avisado sobre isso, mas enfim.
O trágico, é que essa cobrança, por pegar o consumidor de forma desprevenida, pode causar um verdadeiro desarranjo financeiro. E caso essa cobrança não seja paga, saiba que o seu nome pode ir para SERASA/SPC, então, o tema é pertinente.
Por que o IPTU não pode ser cobrado dos consumidores que ainda não receberam os imóveis?
O IPTU não pode ser cobrado do consumidor, pelo simples fato dele não ter a posse, sendo assim, que deve ser responsável é a construtora/loteadora.
Em consonância com a jurisprudência majoritária, até a entrega do móvel, o comprador, além de não ostentar a qualidade de proprietário do bem, não pode dispor, usar e gozar do imóvel, de modo que atribuir-lhe a responsabilidade pelo pagamento de todos os impostos incidentes sobre o bem, afigura-se manifestamente abusivo (TJSP; Apelação 1039105-45.2016.8.26.0506; Relator (a): Maria de Lourdes Lopez Gil; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto – 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/03/2018; Data de Registro: 28/03/2018).
No mesmo sentido do que alertamos, 1º turma Recursal dos Juizados Especiais do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, manteve sentença que entendeu que o pagamento do IPTU somente será devido pela comprador de um terreno quando da liberação do imóvel para construir, pois antes disso não possui a posse do imóvel, vide processo nº 5162561.03.2020.8.09.0051.
Mas eu assinei um contrato me obrigando a pagar o IPTU, mesmo assim, a cobrança é ilegal?
Os tribunais brasileiros, recorrentemente, afastam a incidência da cláusula contratual que transfere aos compradores a responsabilidade pela quitação de tributo antes de encontrar-se na posse do imóvel, tanto que, em diversas oportunidades, só se tem determinado a mudança da responsabilidade, após o registro no Cartório de Imóveis, vejamos como a Justiça vem entendendo:
APELAÇÃO EXECUÇÃO FISCAL IPTU EXERCÍCIO DE 2014 MUNICÍPIO DE CAMPINAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA OCORRÊNCIA -AÇÃO PROPOSTA CONTRA O PROMITENTE VENDEDOR E O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DEVIDAMENTE REGISTRADO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO AÇÃO QUE DEVERIA TER SIDO PROMOVIDA APENAS CONTRA O ADQUIRENTE ILEGITIMIDADE PASSIVA ‘AD CAUSAM’ DO VENDEDOR CONFIGURADA REDUÇÃO DA VERBA HONORÁRIA DESCABIMENTO QUANTIA DE R$600,00 QUE NÃO SE MOSTRA EXCESSIVA APLICAÇÃO DO ART.85, §8 DO CPC -SENTENÇA MANTIDA RECURSO NÃO PROVIDO(TJSP. APELAÇÃO Nº 1532843-97.2017.8.26.0114, J. 04/08/2020).(…) 4. SEGUNDO A JURISPRUDÊNCIA DO STJ, AS DESPESAS DE CONDOMÍNIO E IPTU SÃO DE RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL AO ADQUIRENTE. ISSO PORQUE, APESAR DE O IPTU TER COMO FATO GERADOR A PROPRIEDADE, O DOMÍNIO ÚTIL OU A POSSE DO IMÓVEL (CTN, ART. 32), SE OS RECORRIDOS NÃO DERAM CAUSA PARA O NÃO RECEBIMENTO DO IMÓVEL, NÃO PODEM SER OBRIGADOS A PAGAR AS DESPESAS CONDOMINIAIS NEM O CITADO IMPOSTO REFERENTE AO PERÍODO EM QUE NÃO HAVIAM SIDO IMITIDOS NA POSSE. 5. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.(AGINT NO RESP 1697414/SP, REL. MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, JULGADO EM 05/12/2017, DJE15/12/2017).
Ou seja, mesmo que conste disposição expressa no contrato, essa cobrança é ilegal, e passível de devolução do valor pago.
Existe a possibilidade de ocorrer indenização por danos morais?
O Código de Defesa do Consumidor (CDC), em seu artigo 39, dispõe sobre as práticas abusivas, e entendo que apresentar a transferência da obrigação de pagamento do IPTU, bem como negativar o nome do consumidor, pelo não pagamento, é uma prática abusiva.
Contudo, devo alerta-los, que o dano moral não ocorre de forma automática, ele é analisado caso e caso, sendo assim, um pedido que poderá ser feito, mas o seu acolhimento por parte do julgador, é algo relativo.
Mas, existem boas decisões, como a prolatada pelo Tribunal de Justiça de Goiás em 05/03/2020, determinando a indenização de R$ 2 mil reais, a título de danos morais, prolatada na Apelação Cível nº 02600628.68.2016.8.09.0006, que tratou de demanda semelhante.
E sobre apartamentos comprados na planta, as construtoras podem cobrar IPTU antes da posse?
O mesmo entendimento se aplica a casos de apartamentos que foram comprados na planta, pois a sistemática é idêntica.
Desse modo, o comprador só tem o dever de pagar o IPTU quando receber o apartamento, na entrega das chaves, detalhe, essa entrega precisa ser real.
Antes da entrega, a responsabilidade é da construtora.
O que podemos concluir
Em resumo, caso o lote ainda não tenha sido entregue efetivamente, quem deve pagar o IPTU é a construtora/incorporadora/loteadora, e existem julgados que corroboram isso.
Sobre a indenização por dano moral, eu entendo que ela existe quando encontramos:
– Obrigação de transferência da obrigação do pagamento do IPTU;
– Quando ocorre a negativação por conta dessa dívida;
– Quando existe a cobrança excessiva por essa dívida por parte da empresa;
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Geofre Saraiva Neto
Advogado
