É cada vez mais comum a existência de leilão de imóveis, alguns judiciais, outros extrajudiciais.
Existem diferenças básicas entre um e outro, mas de todo modo, é necessário ter atenção sobre os procedimentos a serem entabulados.
Já fizemos inúmeras postagens sobre isso em nossa rede social, e aqui nesse texto, informamos os 4 pontos que são alegados para a nulidade de um leilão extrajudicial de imóveis.
Antes de tudo, devemos conceituar o que é leilão, e o dicionário nos fornece: “leilão é o evento no qual há venda e arremate de obras, sendo vendidas para a pessoa que oferece o maior lance e oferta” ou, ainda, “a venda feita pelo poder público, conduzida pelo leiloeiro habilitado”.
Existe o leilão judicial, que é a venda pública de bens que ocorre por determinação da justiça, envolvendo, obrigatoriamente, uma contenda judicial. Ou seja, determinada pessoa ou empresa é condenada, ela não paga o valor da condenação, e assim tem o seu patrimônio leiloado para pagar um débito da justiça, que ao fim, será repassado ao credor.
Já o leilão extrajudicial, não há o envolvimento do judiciário. Dessa forma, o bem não é colocado em leilão de forma compulsória, e sim, com base em contrato feito com o proprietário/comprador desse imóvel.
Esse tipo é bastante comum em financiamentos imobiliários, que é quando o devedor se torna inadimplente em relação ao parcelamento pactuado, e é regido pela Lei nº 9.514/97.
Isso faz com que o credor promova o leilão do próprio bem financiado para satisfazer a dívida.
O que mais preocupa o consumidor em geral, é a velocidade do procedimento, pois, diferente do leilão judicial, que exige um processo em si, o chamamento para os atos processuais, possibilidade de defesa, no leilão extrajudicial, não existem essas etapas.
Mas, entenda, existe um procedimento que deve ser seguido, e caso não seja, o leilão pode ser anulado, e é sobre isso que iremos tratar.
Os 4 pontos mais importantes
O primeiro ponto que pode levar a nulidade, diz respeito a Notificação que o banco faz, para que você pague a dívida.
Em regra, o banco vai até um cartório e solicita que seja expedida uma notificação para o devedor pagar a dívida no prazo de 15 dias, vejamos:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
Devemos salientar dois pontos, primeiro que a notificação deve ser feita para o devedor ou seu representante, segundo, que essa notificação deve ser expedida por meio do Cartório de Registro de Imóveis, sob pena de nulidade do ato.
O segundo ponto que deve ser analisado é a falta de intimação do devedor sobre a data, horário e local do leilão.
Muito embora a lei não fazer essa exigência, o Judiciário vem entendendo que o devedor precisa ser avisado do dia do leilão, para que possa exercer o seu direito de pagamento até o último momento, e caso o devedor não seja comunicado, temos um grande ponto a ser invocado.
Vejamos o julgado base do Superior Tribunal de Justiça (STJ):
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL – AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO AGRAVADO.
1. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/1966, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997. (AgInt no AREsp 1286812 / SP, TERCEIRA TURMA, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 10/12/2018, Dje 14/12/2018).
2. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp n. 1.889.403/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 25/10/2021, DJe de 28/10/2021.)
Desse modo, caso o devedor não seja pessoalmente informado do dia e hora da realização do leilão, temos um grande ponto que pode ser alegado.
O terceiro ponto, é o edital sem a indicação das benfeitorias do imóvel, ou seja, sem a descrição completa do imóvel que está sendo leiloado, contudo, segundo a Jurisprudência atual, é necessário que a falta de identificação da benfeitoria resulte em algum prejuízo para o devedor, ou seja, o advogado precisa ter uma atenção redobrada nesse ponto.
O quarto ponto, é o preço vil. Preço vil é quando o valor da arrematação é muito baixo ou inferior a 50% do valor de mercado atualizado do imóvel.
Vejamos o julgado:
EMENTA: AÇÃO CAUTELAR INOMINADA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – BEM IMÓVEL – AVALIAÇÃO – PREÇO VIL – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – SUSPENSÃO. – Deve ser suspenso o leilão extrajudicial de bem imóvel alienado fiduciariamente em garantia, quando o valor da avaliação se mostra vil, discrepante do montante da dívida e não se observa o lapso temporal necessário entre a designação do primeiro e do segundo leilão, nos termos do artigo 27 , § 1º da Lei n. 9.514 /97 – Reforma-se a decisão de indeferimento do pedido liminar, em ação cautelar inominada, quando se denota evidenciada a plausabilidade do direito invocado e o perigo de ineficácia da medida cautelar, caso seja ao final deferida. AGRAVO DE INSTRUMENTO CV Nº 1.0166.13.001932- 5/001 – COMARCA DE CLÁUDIO – AGRAVANTE (S): METALÚRGICA SOL MAIOR LTDA – ME – AGRAVADO (A)(S): BANCO BRADESCO S/A. – Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG
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Geofre Saraiva Neto
Advogado
