Eu acredito que o contrato de arrendamento e o de parceria, ocupe um lugar de destaque nas transações do agronegócio, e se considerarmos o aumento significativo do preço de terras no Brasil, somado ao incremento de novas tecnologias na produção dos grãos, verifica-se que os produtores estão cada vez mais cautelosos na hora da formalização desses contratos.
Temos duas legislações que tratam diretamente sobre os temas, que são: o Decreto 59.566/1966 e o Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964), sem deixar de lado, eventuais atualizações terciárias que possam influenciar, bem como a existência de obrigatórias e irrenunciáveis, visando uma maior segurança no agro.
Vamos falar sobre o Arrendamento?
A definição é encontrada no Art. 3º do Decreto 59.566/66, que leciona:
Art. 3º: Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da lei.
[…]
2º Chama-se arrendador o que cede o imóvel rural ou o aluga; e arrendatário a pessoa ou conjunto familiar, representado pelo seu chefe que o recebe ou toma por aluguel.
No contrato de arrendamento, o proprietário transfere a utilização do imóvel para o arrendatário, sendo este o único responsável pelo negócio.
Ilustrando a situação, imagine que exista a figura da remuneração (aluguel) por preço certo, já determinado e líquido, não importando a existência de lucro ou prejuízo, o valor acordado deverá ser pago. Imagine que você arrendou uma terra por R$ 2.500,00 por hectare, nesse caso, tendo ou não colheita, o valor integral deve ser pago, ou seja, o produtor rural assume 100% dos riscos da operação, assumindo, por óbvio, todo o lucro auferido.
E sobre a Parceria?
A definição é encontrada no Art. 4º do Decreto 59.566/66, que leciona:
Art 4º Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso especifico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei (artigo 96, VI do Estatuto da Terra).
Parágrafo único. Para os fins deste Regulamento denomina-se parceiro outorgante, o cedente, proprietário ou não, que entrega os bens; e parceiro-outorgado, a pessoa ou o conjunto familiar, representado pelo seu chefe, que os recebe para os fins próprios das modalidades de parcerias definidas no art. 5º.
Nessa modalidade de contratação, o parceiro outorgante (dono da terra) cede o uso de imóvel rural ao parceiro outorgado, também por tempo determinado ou não, para nele ser exercida uma atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa, vegetal ou mista, ou, ainda, criação de animais, mediante partilha de riscos em casos fortuitos e de força maior, e também partilha dos frutos, produtos ou lucros nas proporções que estipularem.
Outro fator não menos importante, é o aspecto da tributação, pois existem diferenças em ambos os contratos. Pois enquanto no arrendamento o rendimento recebido pelo arrendador é tributado como se fosse um aluguel comum, no contrato de parceria, as duas partes são tributadas de acordo com a receita da atividade rural, na proporção que couber a cada parte da relação.
Como falei anteriormente, existem direitos e garantias que são irrenunciáveis para ambos os contratos, ou seja, mesmo que uma das partes afirme que não tem interesse naquela garantia/direito, esse direito/garantia é mantido.
A título de exemplo, temos essas garantias:
-Direito de preferência do arrendatário com igualdade de condições na compra do imóvel arrendado (art. 92, §3º do Estatuto da Terra);
-O prazo: o prazo termina após a colheita (Art. 95, I do Estatuto da Terra);
-Possibilidade de indenização das benfeitorias úteis e necessárias (Art. 95, VIII do Estatuto da Terra);
-Prazo mínimo de três anos para o arrendamento feito por tempo indeterminado (Art. 95, inc.II do Estatuto da Terra);
-Preferência na renovação do arrendamento (art. Art. 95, IV do Estatuto da Terra);
-Tempo variável de acordo com a cultura;
-Prazo atrelado a data da colheita;
Por conta dos detalhes de cada contrato e situações envolvidas, é necessário cuidado na elaboração, análsie documento e registro desses contratos, evitando prejuízos e surpresas indesejáveis.
Geofre Saraiva Neto
Advogado
