Provavelmente você saiu de férias e realizou a compra de uma cota de Resort, Multipropriedade, Fração Imobiliária ou Multipropriedade e pretende realizar o cancelamento.
Dúvidas como:
Como cancelar cota de resort?
Como cancelar multipropriedade?
Direito de arrependimento em multipropriedade?
Qual é o percentual da multa no distrato de multipropriedade?
Como fazer o distrato e receber o que paguei de volta?
Entre outras dúvidas, serão elucidadas nesse pequeno texto.
Serei sincero, talvez esse seja o pior contrato que você fez na sua viagem, e se você não sabe do que eu estou falando, leia até o final para não ser mais uma vítima.
Essa contratação acontece, quase sempre, em viagem, naquele momento em que você está relaxando, longe de preocupações, sendo uma presa fácil para vendedores habilidosos.
O convite é doce, quase sempre é: “topa ouvir uma palestra rápida de no máximo 30 minutos, sem compromisso algum, e no final, receber um voucher de xx reais?” Irrecusável, né? O pior vem agora.
Na verdade, você não vai para uma palestra, você vai para um atendimento com um especialista, que começa indagando os locais que você sempre quis conhecer, as suas preferências, podendo ter também, serviço de bebida alcoólica nesse momento.
Com o passar da conversa, ele te apresenta uma proposta incrível, ser dono do seu próprio hotel, ter um clube de resort a sua disposição, pagando menos do que o preço usualmente cobrado, e além disso, você ainda poderá rentabilizar o empreendimento.
O primeiro preço sempre é muito alto, isso se chama ancoragem, e vai diminuindo até chegar no valor ideal, a entrada é baixa, mas as parcelas, essas são longas. Ao fundo, você escuta música, brinde, pois outro turista adquiriu o empreendimento.
Contudo, ao chegar no hotel, você percebe que o contrato contém informações que não foram citadas na reunião, e mais, existem várias reclamações sobre o modelo de negócio.
Existe solução? E é sobre isso que eu vou te falar
O que é multipropriedade?
A multipropriedade de imóveis é um novo modelo de aquisição e aproveitamento de bens imobiliários. Essa alternativa envolve uma espécie de investimento coletivo, em que cada investidor adquire uma parte da propriedade. Com isso, cada pessoa pode usar o imóvel pelo tempo proporcional a quanto aporta inicialmente.
O que é cota de resort ou clube de resort?
É um contrato acessório ao contrato de multipropriedade, onde te vendem a possibilidade de fazer parte de um clube de resorts e hotéis, com o preço acessível, menor do que o praticado no comércio.
Como cancelar / rescindir a multipropriedade?
Existem três formas pontuais, sendo:
1.Distrato por atraso de obra
Se você comprou o empreendimento e a obra está atrasada, você tem direito ao distrato, inteligência da Lei 13.786/2018, que informa:
“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
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1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
2.Direito de arrependimento
Se a contratação ocorreu fora da sede do empreendimento, tipo um stand, feira, saguão de outro hotel, você tem até 7 (sete) dias para solicitar o distrato.
Essa disposição está prevista na Lei 13.786/2018, como se verifica:
“Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo.
Ou seja, se você o contrato fora da sede do empreendimento, você tem 7 (sete) dias após a assinatura do contrato para se arrepender e solicitar a devolução do valor pago, inclusive a comissão de corretagem.
3.Quero o distrato, o prazo de 7 (sete) dias já passou, mas a obra não está atrasada, e agora?
Se o prazo de 7 (sete) dias tiver expirado, é necessário analisar a medida jurídica, visando a desconstituição do contrato.
Um aspecto essencial do Distrato é a possibilidade de rescisão por “venda emocional”. Isso significa que se você se sentir pressionado a adquirir uma fração imobiliária devido a táticas de vendas agressivas ou desonestas, tem o direito de anular o contrato. A lei protege você contra práticas injustas e visa garantir que suas decisões financeiras sejam tomadas de forma consciente.
Além disso, se o empreendimento imobiliário não cumprir integralmente as ofertas e promessas feitas no contrato, você também terá motivos legítimos para o Distrato. Nesse caso, você pode buscar a rescisão do contrato e até mesmo reaver os valores investidos de forma justa.
Vou enumerar algumas situações onde é possível questionar esse contrato:
– Você não consegue marcar para se hospedar;
– O preço da diária é maior do que o preço informado em sites de terceiros (Ex. booking);
– Venda emocional;
Vejamos como a Justiça já enfrentou o tema:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. SISTEMA DE USO EM TIME SHARING. ARREPENDIMENTO DO CONSUMIDOR. MARKETING AGRESSIVO. VENDA EMOCIONAL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO VENDEDOR. DANO MORAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DA RÉ. Resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade e sistema de uso em time sharing. A aquisição se deu mediante venda emocional, usual prática de abordagem de turistas em momentos de lazer em que preposto da empresa vendedora promete uma vantagem sob a condição de os abordados assistirem palestras publicitárias do empreendimento, onde permanecem tempo suficiente sendo constrangidos por agressivo marketing, comprando por empolgação. Direito ao arrependimento, com o desfazimento do negócio por culpa de vendedor, por ofensa aos artigos 30 e 31 do Código de Defesa do Consumidor. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer integralmente. Tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1300418/SC, em recurso repetitivo. Enunciado 543 da súmula da mesma Corte. Quanto à restituição de condomínio e IPTU, previstos como encargo do comprador, levando em conta o prolongamento do acordo e a ausência de irresignação durante o período, evidencio a responsabilidade da promitente compradora pelo pagamento das despesas, motivo pelo qual a sentença deve ser reformada no sentido de improcedência do pedido. O simples inadimplemento contratual não enseja, por si só, o reconhecimento de dano extrapatrimonial, entretanto, reconheço como dano moral in re ipsa a angústia da consumidora no momento em que sofreu as estratégias de marketing agressivo, que culminaram na venda emocional. Razoável a compensação pela quantia de R$10.000,00 (dez mil reais) fixada no primeiro grau. CONHECIMENTO e PARCIAL PROVIMENTO do recurso.
(TJ-RJ – APL: 02743881820198190001, Relator: Des(a). CEZAR AUGUSTO RODRIGUES COSTA, Data de Julgamento: 08/03/2022, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/03/2022)
APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Multipropriedade ou Time – Sharing – Direito de arrependimento que é viável no caso concreto e foi exercido no prazo de reflexão de 7 dias, previsto no artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor – Configurada a chamada “venda emocional”, sendo abusiva a retenção de percentual dos valores pagos ou mesmo a das arras ou sinal – Devolução que deve ser dar de forma integral e de uma só vez – Sentença mantida – Recurso improvido.
(TJ-SP – APL: 10028891120178260196 SP 1002889-11.2017.8.26.0196, Relator: José Carlos Ferreira Alves, Data de Julgamento: 22/11/2018, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/11/2018)
Qual é o percentual máximo da multa?
Mesmo que a culpa seja do consumidor pela rescisão, é importante que você entenda, que a multa deve ser em cima do valor efetivamente pago, nunca em cima do valor global do contrato.
Além disso, é importante trazer o julgado abaixo, que determinou que a multa máxima é no percentual de 25% sobre o valor pago, como se observa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. 1. Se uma das partes não tem mais interesse na sua continuidade do ajuste de rigor que o mesmo seja rescindido, pois, qualquer disposição contrária em contrato é abusiva, não podendo prevalecer. 2. Deve-se reconhecer o direito do promissário comprador de rescindir o compromisso de compra e venda, admitindo a jurisprudência, conforme o caso concreto, a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a fim de cobrir os prejuízos decorrentes das despesas administrativas, propaganda, corretagem, etc. Sentença reformada. Recurso provido.
(TJ-SP – AC: 10038492820198260541 SP 1003849-28.2019.8.26.0541, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 09/03/2022, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/03/2022)
Conclusão
Mesmo que você tenha assinado um contrato e alguém do telemarketing te fale uma coisa, é importante que você entenda o seu direito nesse momento, pois a lei resguarda o consumidor do seu direito.
Infelizmente muitas empresas seguem desrespeitando os consumidores, mas por sorte, existem advogados vigilantes nessas lesões.
Geofre Saraiva Neto é advogado, especialista em Direito do Consumidor e com larga atuação no direito imobiliário e bancário.
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